O que acontece com quem desiste da compra de um imóvel na planta?

Perde todo o dinheiro que pagou? Tem direito a alguma restituição?

Como todos nós, temos a obrigação de conhecer as leis vigentes em nosso país. porém, esta não é a realidade da grande maioria dos adquirentes de imóveis na planta.

Aquele que em um final de semana, com o sonho de ter sua casa própria, passa por inúmeros stands de venda, com lindos apartamentos decorados, em busca de um imóvel que deveria trazer a realização de um sonho, pode se tornar um verdadeiro pesadelo.

Pesadelo este motivado por: (a) aumento expressivo das parcelas vincendas, em particular a parcela de chaves (saldo devedor a ser financiado, (b) perda de renda, perda de emprego, (c) perda do interesse na aquisição diante do cenário econômico, ou seja, com a crise o próprio incorporador poderá estar vendendo unidade similar por preço inferior, e assim, por outros inúmeros motivos.

Vamos primeiro entender qual é a natureza de um contrato de compra e venda de um imóvel na planta. De fato nada mais é que uma promessa de um incorporador em construir e entregar um imóvel em um prazo determinado mediante o pagamento do valor acordado pelo adquirente (comprador).

Tal incorporação, que de fato é a obrigação de construir e entregar aquele empreendimento e suas respectivas unidades, é regida pela lei de incorporações 4.591/64, lei federal esta, que estabelece as obrigações e os direitos do empreendedor.

No entanto, e de forma prática, quando chegamos à um stand de vendas do tão almejado imóvel, e após termos escolhido e negociado uma unidade, nos é apresentado um contrato, cheio de cláusulas e condições, contrato este sobretudo inalterável! Portanto estaremos diante de um contrato de adesão, dito de outra forma, ou aceitamos tais condições ou não compramos!

Em segundo lugar, também não sabemos que tal empreendimento é um negócio, ou seja, de fato estamos diante de uma relação de consumo, a qual deve ser vista aos olhos do Código de Defesa do Consumidor.

Não menos importante também destacar, que a relação contratual, que nos é apresentada é regida sobretudo pelo nosso Código Civil Brasileiro, portanto, como qualquer outro tipo de contrato, é passível de ser distratado, rescindido.

Porém tal distrato ou rescisão não pode ter condições abusivas, independente das verdadeiras razões e motivações.

Diante do cenário econômico que assola o país, com os altos índices de desemprego, atualmente temos uma enxurrada de ações judiciais, as quais visam o distrato com devoluções compatíveis, e não com penalidades contratuais, que corroem até 90% dos valores pagos durante o período de construção.

Por mais que nossas leis estabeleçam de forma clara como se proceder com um distrato, e que tal desfazimento não possa gerar uma onerosidade excessiva para qualquer uma das partes, são poucos os incorporadores / empreendedores que realizam uma restituição de valores em percentual digno.

Portanto a intervenção do judiciário brasileiro se fez e se faz necessário em nosso dia à dia.

Na tentativa de se pôr fim à abusividade, o Superior Tribunal de Justiça traçou condições claras e objetivas através da edição da Súmula 543, a qual traz ao promitente comprador a possibilidade de rescisão imotivada daquele contrato. Vejamos seu teor: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Portanto, deve o contrato ser rescindido / distratado, e sendo o caso de impossibilidade na continuidade por parte do próprio comprador, ainda assim valores deverão ser restituídos, e sobretudo em uma única parcela.

O nosso STJ só não definiu qual percentual poderia ser retido pelo incorporador à título de penalidade, no entanto, nossos tribunais regionais trataram o assunto de forma sistemática, respeitando tanto nosso Código Civil Brasileiro, assim como nosso Código de Defesa do Consumidor, isto é, em inúmeros julgados Brasil afora temos a retenção média de 10 à 15% dos valores pagos quando o comprador decidir não mais dar continuidade à compra daquele imóvel. Portanto, a devolução de valores deve sim ser efetuada na razão média de 85 à 90% dos valores pagos ao longo do período.

Não menos importante mencionar que a restituição dos valores deverá ser feita reajustada e acrescida de juros legais, portanto os valores deverão ser atualizados monetariamente para que o comprador não venha a perder o poder de compra de seu capital.

Em resumo, o adquirente (comprador) tem direito ao distrato / rescisão de seu contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, e sobretudo à restituição dos valores pagos em uma única parcela com retenção média de 10 à 15%.

Agora, caso o comprador já tenha realizado o distrato com condições abusivas, isto é com retenções de valores e aplicações de multas excessivas, este também não está desabrigado! Este será o tema de nosso próximo artigo: A ação revisional de distrato.

A Areal Pires atua em questões jurídicas relacionadas ao direito imobiliário e vem conquistando inúmeras vitórias judiciais para os seus clientes, tornando-se uma referência no assunto.

Alex Strotbek

Areal Pires Advogados Associados

28/10/2017

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