Compra e venda de imóvel na planta – incentivos fiscais e reciprocidade de cláusulas contratuais de multa

O sonho da casa própria é compartilhado por muitos. Quem não sonha em chegar ao stand de vendas de uma grande construtora, escolher um imóvel na planta, assinar o contrato de aquisição, e começar a pagar os pesados, mas gloriosos boletos de financiamento?

Pois a atual situação econômica do país tem permitido a muitos brasileiros conquistarem esse sonho, com política econômica voltada ao consumo de bens duráveis, que serão integrados ao patrimônio, incentivando este consumo por meio da redução de juros e implementação de leis que protegem o consumidor.

Exemplo claro deste incentivo estatal é a recém-anunciada extensão do benefício de isenção de IPI aos materiais de construção, que valerá até dezembro de 2013, conforme anunciado pelo Ministro da Fazenda, Guido Mantega, garantindo redução de 5% a 8% nas despesas com material de construção¹.

Porém, é preciso atentar para os contratos celebrados em stands de vendas de construtoras, já que poucos são os consumidores que efetivamente leem o contrato de aquisição na íntegra, a fim de sanar dúvidas. Muitos não sabem, mas as construtoras são obrigadas a disponibilizar advogado, que deverá estar presente no momento da assinatura da contrato, justamente para que esclareça qualquer dúvida acerca do contrato.

E convenhamos que, ainda que lêssemos todo o contrato, no caso de discordância do consumidor sobre determinado ponto, dificilmente a construtora alteraria seu teor, a fim de atender ao apelo de cada consumidor.

Assim, chegamos em casa com um calhamaço de papéis assinados, com contas indecifráveis, e os guardamos na gaveta. Estes papéis somente serão buscados quando o consumidor suspeitar de alguma ilegalidade no contrato, seja pela cobrança indevida de juros no pé (durante a construção do imóvel), atraso na entrega do imóvel, vício na construção ou por qualquer outro motivo que lhe prejudique.

Neste momento, o consumidor busca o auxílio de advogado, e é exatamente para evitar que se encontre nesta situação, que deve o consumidor procurar assistência jurídica antes da aquisição de imóvel, por meio de assessoria especializada, a fim de evitar ou minimizar os riscos de sofrer danos patrimoniais e, em alguns casos, morais.

Os problemas mais frequentes estão relacionados à abusividade de determinadas cláusulas constantes do contrato, que poderão ser discutidas judicialmente, podendo ser consideradas nulas, caso estejam em conflito com o Código de Defesa do Consumidor.

Assim, buscando manter a equidade entre consumidor e fornecedor, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça divulgou, em 29/08/2012, informativo de uniformização de jurisprudência n. 502² , a fim de nortear os julgadores em questões de compra e venda de imóvel, entendendo pela necessidade de reciprocidade de cláusulas entre fornecedor e consumidor, prevendo a aplicação, tanto para um, quanto para outro, de multa moratória para o caso de descumprimento contratual.

Importante ressaltar que os contratos de aquisição de imóvel preveem, em regra, que a incidência de multa moratória somente se dá em casos de descumprimento por parte do consumidor; porém, a partir da recente uniformização de jurisprudência, pelo STJ, no julgamento do Recurso Especial n. 955.134, de relatoria do ilustre Ministro Luis Felipe Salomão,foi firmado o entendimento de previsão de punição idêntica, tanto para o fornecedor, como para o consumidor, o que significa que, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir em desfavor do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento.

Em contrapartida, a fim de garantir ao consumidor e ao fornecedor igualdade de tratamento, o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, no mesmo informativo, determina que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda, independente de culpa da construtora, é devido, pelo consumidor, adquirente do imóvel, o pagamento de alugueis pelo tempo que desfrutou do imóvel.

O entendimento jurisprudencial emanado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro vai mais além, garantindo que, no caso de não cumprimento integral do contrato pela construtora, como, por exemplo, no caso de atraso injustificado na conclusão da obra e a conseqüente inexecução do contrato por culpa do promitente vendedor, o consumidor adimplente pleiteie indenização por danos morais e a devolução de todos os valores pagos, sem prejuízo da incidência de juros de mora e correção monetária, como se decidiu no julgamento da Apelação Cível n. 0089532-96.2008.8.19.0002, de relatoria da Desembargadora Lucia Miguel S. Lima

Desta forma, nota-se que os julgadores, ao aplicarem a lei aos casos concretos, tendem a aplicar o Princípio da Equidade, garantindo tanto ao fornecedor, como ao consumidor, tratamento isonômico e, portanto, justo.

Apesar da mudança de mentalidade do Judiciário, é sempre recomendável que, antes de efetuar qualquer transação imobiliária, se busque assistência jurídica especializada, buscando evitar ou minimizar os riscos de danos, sejam estes de ordem patrimonial ou moral.

Amable Alves Fonseca

Advogada Associada ao Escritório Areal Pires Advogados Associados, Formada em 2008 pela Universidade Federal do Rio de Janeiro, e Pós-Graduanda em Direito Processual Civil pela Universidade Cândido Mendes


¹ Fonte: Jornal Bom Dia Brasil – Globo.com – http://g1.globo.com/bom-dia-brasil/noticia/2012/08/reducao-do-ipi-e-ampliado-para-outros-materiais-de-construcao.html
² Fonte: Conteúdo Jurídico – Site: http://conteudojuridico.com.br/?artigos&ver=238.38535

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