A fiança nos contratos de locação

Antes de aceitar ser fiador em um contrato de locação é importante ter ciência das implicações e consequências desta decisão.

De acordo com o artigo 818 do Código Civil, “pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação, caso este não a cumpra”, ou seja, quando determinada pessoa se torna fiadora em um contrato de locação, seja ele residencial ou não, ela está se comprometendo a “pagar a conta”, caso o locatário não pague.

Sendo assim, antes de tomar a decisão de se tornar fiador de alguém, mesmo de um parente próximo, devem ser levados em consideração os riscos existentes, fazendo uma avaliação criteriosa do contrato que será assinado, para que o favor não se torne uma imensa dor de cabeça.

Alguns contratos são redigidos de forma desfavorável ao fiador, estipulando, por exemplo, a renúncia expressa ao benefício de ordem, garantido no artigo 827 do Código Civil. Este dispositivo legal garante ao fiador o direito de exigir que, caso lhe seja cobrada a dívida, sejam primeiro executados os bens do devedor, antes dos bens do fiador.

Outro ponto a ser considerado é o da possibilidade de prorrogação da fiança, caso o contrato de locação passe a vigorar por prazo indeterminado e não haja disposição contratual em contrário (artigo 39 da Lei 8.245/91). Este artigo diz que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”. Há, no entanto, neste caso (prorrogação da locação e da fiança), a possibilidade de o fiador exonerar-se da obrigação, mediante “notificação resilitória”. Mesmo assim, o fiador permanece obrigado por mais cento e vinte dias após a notificação ao locador (art. 40, L. 8245/91). O locador, então, pode exigir do locatário novo fiador ou nova garantia, no prazo de trinta dias, sob pena de desfazimento da locação.

Ponto a ser considerado, ainda, é que os bens do fiador, ainda que usados pela entidade familiar (bens de família), são passíveis de penhora. Tal entendimento já restou consolidado no Supremo Tribunal Federal (STF) e no Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Portanto, são inúmeros os cuidados a serem tomados pelo fiador e pelo locatário,antes de se tornar fiador em um contrato de locação. O contrato deve ser bem redigido e revisado de forma criteriosa para que não haja surpresas desagradáveis no futuro. Antecipar-se aos problemas é sempre a melhor atitude.

Ricardo Mendes Corrêa – OAB-RJ 158.728

Advogado Pós-Graduando em Direito de Empresas pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro (PUC-RJ)

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